Возможное будущее блокчейна в токенизации Proptech сектора

Если токенизация недвижимости станет популярной, станут возможны несколько инноваций, включая структурированное финансирование, гибридные токены недвижимости и биржи цифровых фондов.

Где и как

Неизбежно, из-за возможности, заголовки СМИ о токенизации недвижимости сосредоточены на потенциале цифрового дробления отдельных активов. По ряду причин этот вопрос может быть неправильно направлен. Специалисты более уверены в перспективах токенизации долга и (особенно) фондов. Но может быть и больше творческих возможностей.

Кто-то догадывается, что с помощью технологии токенизации можно создавать длинные и короткие позиции с кредитным плечом. И все это возможно с недвижимостью. Да, будут некоторые азартные игроки, но что интересно, если кто-то является застройщиком и просто вкладывает огромный капитал в застройку Манхэттена, он мог бы эффективно хеджировать свою позицию очень дешево и эффективно».

Другое мнение заключается в том, что рынок недвижимости существенно изменится в ближайшие годы, причем изменения будут вызваны в первую очередь цифровыми технологиями, такими как блокчейн, искусственный интеллект и Интернет вещей (IOT), которые изменят жизненный цикл объекта недвижимости. Это мнение предусматривает новые способы финансирования недвижимости как альтернативу традиционным моделям инвестирования. За последние годы мы увидели, как цифровые технологии трансформируют многие отрасли. До недавнего времени недвижимость практически не пострадала. Теперь, когда у нас появилась возможность дешево и масштабно внедрять цифровые технологии, такие как Интернет вещей, большие данные и искусственный интеллект, Proptech (property technologic) стала новой рыночной возможностью, которая принесет значительные изменения. Любая недвижимость, будь то коммерческая или жилая, теперь может стать «живой» с возможностью сбора данных, которые можно использовать разными способами, не в последнюю очередь для измерения и отслеживания каждого аспекта любого актива и его рыночной стоимости. Данные, которые могут быть получены из актива, включают:

• измерение его энергетического следа/влияния

• производительность освещения и отопления

• и (с помощью датчиков) передвижения людей в здании

Эти и многие другие факторы трансформируются в оценки и способы использования недвижимости посредством токенизации. По мере того, как токенизация недвижимости приобретает масштабы, децентрализованное структурированное финансирование и структурированные продукты, согласованные в смарт-контрактах, станут преобладающими. Если обобщить преимущества токенизации недвижимости, мы можем включить структурированные продукты. Информация, платежи и запросы на голосование могут быть переданы всем держателям токенов одновременно через их адрес блокчейна. Инвесторы смогут добиться большей диверсификации и определенности, просто купив токены для конкретной собственности. Эмитенты могут создавать разные токены для разных активов, относящихся к инвестированию в недвижимость (владение землей, права пользования, инфраструктура, денежные потоки от аренды и т. д). Эмитент также может создавать разные классы внутри каждого типа токена; например, токены для фиксированных арендных платежей и токены для переменного компонента коммерческой аренды. Поток платежей может быть жестко закодирован в смарт-контрактах, обеспечивая как уровень прозрачности при создании, так и соответствие, и проверку при каждом платеже.

Еще одна новая шумиха вокруг токенизации недвижимости — биржи единичных активов (IPSX). Этот инструмент представляет собой инициативу, разработанную для создания обычного, нетокенизированного рынка акций в отдельных активах. У него есть преимущество перед токенизацией, потому что уже были значительные невозвратные затраты на креативное, но знакомое и регулируемое решение без необходимости прыгать в неизвестный мир блокчейнов. Однако остаются и другие возражения (особенно отсутствие подтвержденного спроса плюс ценовая неопределенность). Остается возможность превратить это предложение в инструмент финансирования для владельцев, например, путем продажи долей дохода, и, следовательно, в средство разработки продуктов структурированного финансирования. Также имело бы смысл развивать этот инструмент дальше в мире токенизации — для разработки токенизированных ценных бумаг (цифровых токенов, представляющих акции IPSX в компаниях с единым активом, включенными в листинг IPSX), при условии, как всегда, наличия спроса на дробные единичные активы недвижимости, или (лучше) портфели отдельных активов и фондов.

Также мы помним о цифровых фондовых биржах как о возможности создания масштабируемой платформы для инвестиций в недвижимость B2B следующего поколения с большей ликвидностью и эффективностью транзакций. Цель Digital Fund Exchange — сделать фонды менее ликвидных классов активов, такие как недвижимость и альтернативные активы, более доступными для инвесторов за счет более дешевых структур с повышенной ликвидностью паев фонда, что частично стало возможным благодаря использованию технологии распределенного реестра в качестве основного реестра фондов. Профессионалы стремятся превратить существующие структуры отраслевых фондов в цифровые фонды. Эта экосистема объединит инвестиционных менеджеров и инвесторов для выпуска новых цифровых фондов, и развития как первичных, так и вторичных рынков в сети фондовой индустрии, связанной с помощью технологии DLT. Применение прозрачных и справедливых алгоритмов аукционов по сопоставлению цен предлагает новый подход к фондированию ликвидности паев с использованием существующих сетей инвесторов без необходимости участия маркет-мейкеров. Эксперты видят широкий спектр возможностей для цифровых фондов держать менее ликвидные альтернативные инвестиции. В сфере недвижимости цифровые фонды могут охватывать открытые фонды недвижимости Великобритании / ЕС / США / Азии; не котирующиеся на бирже REIT; ссуды и долговые фонды недвижимости; и механизмы частного капитала в сфере недвижимости. Предлагаемые преимущества цифровых торгуемых фондов для менеджеров и инвесторов включают расчеты в режиме, близком к реальному времени, почти мгновенное перераспределение между инструментами с различными факторами риска, сохраненную анонимность, улучшенную ликвидность, отслеживание деятельности утвержденных сторон почти в реальном времени, а также значительную операционную и экономия средств на отчетности инвесторов.

Гибридные токены

Некоторые эксперты выразили скептицизм по поводу возможности цифрового дробления отдельных активов. По ряду причин существует риск того, что сосредоточение внимания на этом приложении приведет к неправильному распределению ресурсов и негативной рекламе токенизации. Открытое мнение — рынок более уверен в перспективах токенизации долга и (особенно) фондов. Но может быть и больше творческих возможностей. Гибридный токен, сочетающий в себе функции security и utility, также имеет несколько многообещающих приложений. В жилом пространстве дробные инвестиции имеют определенный импульс, предлагая полу security и полу utility токены как способ развития перспективных схем долевого владения. Кроме того, общественные объекты, включая отели, пабы, бары, рестораны, кафе, привлекли капитал за счет прототипов гибридных токенов. Например, Hotel Chocolat увеличил капитал, выплачивая дивиденды в шоколаде. Может быть, забавный пример, но очень очевидный. Растет число мнений, что за ффектом токенизации недвижимости и последующими инновационными возможностями стоит разрушительный эффект. Какие форматы токенизации будут наиболее популярными? В скором будущем мы надеемся получить ответы.

Кратко срочные выводы

Токенизация находится на ранней стадии своего развития, и приложениям в сфере недвижимости потребуется время для разработки и адаптации. Чтобы судить о вероятном будущем токенизации недвижимости, нам необходимо сбалансировать созданные преимущества и вероятный платежеспособный спрос с понесенными затратами. Правда в экономике. Какие преимущества на практике будут предоставлены участникам рынка? Перевесит ли эта стоимость затраты? Существует явная опасность того, что инновации будут отброшены на годы и, возможно, десятилетия, если внимание будет сосредоточено исключительно на цифровом дроблении отдельных активов, спрос на которые ограничен, экономика неубедительна, а препятствия значительны.

Что приносит токенизация?

Какие преимущества на практике будут предоставлены участникам рынка? Насколько высоко они оценят эти преимущества? Перевесит ли эта стоимость затраты? Какие капитальные вложения необходимы для создания эффективной платформы токенизации? Каковы будут текущие и операционные расходы по сравнению с обычным дроблением? Какой будет спрос на продукт и будет ли скорость транзакций достаточной для покрытия затрат на разработку? На все эти вопросы пока нет точных ответов, но направление движения вперед ясно. Возможно, в идеальном мире токенизация позволила бы избежать регулирования; избежать уплаты налогов (особенно гербового сбора на землю в Великобритании и в других юрисдикциях); снизить комиссии, добиться минимизации посредничества; ускорить транзакции; избегать предоставления публичной информации; использовать эффективность блокчейна; и включить торговлю криптовалютой. По мнению экспертов, только три из этих преимуществ (скорость, конфиденциальность, блокчейн) имеют реальные шансы быть реализованы посредством токенизации. Экономическая выгода от токенизации будет во многом зависеть от разрабатываемого приложения. Ключевое несоответствие между популярной концепцией токенизации недвижимости и реалистичным видением ближайшего будущего — это часто нарисованная картина токенизации отдельного имущественного актива для розничного инвестора, когда это вряд ли получит значительный импульс. Мы бы пошли дальше и указали на опасность слишком больших вложений в токенизацию отдельных активов, которая, кажется, является самой большой рыночной возможностью, но также и самой сложной. Лучше инвестировать в решения, поддерживаемые блокчейном, для экономически выгодных инноваций с подтвержденным спросом, чем рисковать подорвать привлекательность технологии из-за ее неправильного применения. Какое бы мнение ни складывались участники рынка на основе представленных доказательств, ясно, что рынок токенизации недвижимости находится на начальной стадии. Есть много преданных последователей и несколько примеров, показывающих потенциал технологии. Для более быстрого роста рынку необходимо более широкое внедрение и понимание преимуществ и проблем этих новых продуктов, а также постоянный мониторинг и отчетность о новых разработках.

Таблица. Возможная очевидная прибыль от токенизации недвижимости

Security Токены для токенизации недвижимости

Security Токены для отдельных активов в ближайшем будущем не станут успешными в достаточном масштабе. Если IPSX не взлетит в 2020 году, история попыток дробления единого актива была отрицательной, с ограниченными доказательствами спроса. Настоящая проблема (с SPOT, PINCS и SAPCos) заключалась в отсутствии рынка для этого типа токенов. Были заинтересованы только инвесторы, которые понимали собственность и ее недостатки, и для них прямое владение было естественным предпочтением. Традиционные инвесторы в акционерный капитал, вкладывающие деньги в недвижимость, придерживались крупных компаний, занимающихся государственной недвижимостью, с их послужным списком хорошего управления. Некоторые очевидные факты за и против токенизации отдельных активов для розничного инвестора (согласно MIT Digital Currency Initiative, 2019):

ü Факты За

• Инвесторы могут обладать знаниями о зданиях, которые они могут посетить; Спрос на долевое владение предоставит людям возможность инвестировать в недвижимость, которую они хорошо знают

• Демографические сдвиги и старение населения будут стимулировать спрос розничных инвесторов на эти, приносящие доход альтернативные инвестиции.

• Предложение долевого владения отдельными активами помогает розничным инвесторам четко понимать, во что они вкладывают средства, и требует менее затратного раскрытия информации.

• Некоторые регулирующие органы (например, в Великобритании) более склонны к владению частными инвесторами дробных акций в отдельных зданиях из-за их четкой инвестиционной стоимости и требований к раскрытию информации (в отличие от инвестиций в REITS, которые часто выполняют функции, выходящие за рамки чисто недвижимого актива собственности и, следовательно, имеют факторы стоимости, которые труднее понять).

ü Факты против:

• Спрос может быть невысоким, особенно если отсутствие спроса розничных инвесторов на краудфандинговые фонды недвижимости является показателем; Исключением может быть требование на владение знаковыми зданиями

• Вероятно, будет низкая ликвидность и высокая премия за не ликвидность для акций в отдельных зданиях из-за небольшого размера рынка

• Частным инвесторам обычно не хватает навыков для правильной оценки инвестиций в недвижимость, даже если бы им были доступны необходимые данные (а соответствующие данные получить может быть сложно).

Мы бы добавили еще пару минусов. Во-первых, риск неэффективности одного актива, когда, как указано выше, розничным инвесторам обычно не хватает навыков для правильной оценки инвестиций в недвижимость, предполагает, что инвесторам следует лучше обслуживать инвестиции в диверсифицированные REIT или фонды, управляемые профессиональными управляющими фондами. .

Во-вторых, актив необходимо будет токенизировать в юрисдикции, допускающей множество владельцев, и тогда потребуется согласование и, в конечном итоге, стандартизация сложных вопросов контроля и управления; или будет необходимо создать дорогостоящую промежуточную структуру собственности (компанию, товарищество или траст, для которых вопросы контроля и управления стандартизированы и понятны).

Также важно различие между первичным и вторичным рынками. Большая часть затрат на разработку токенизации будет изначально покрыта первичным рынком, но многие преимущества, вероятно, будут получены за счет ликвидности на вторичном рынке — если только владельцы не могут ожидать, что премия за ликвидность будет включена в ценообразование на первичном рынке.

Utility или гибридные токены в proptech в сфере недвижимости

У utility токенов есть хорошие перспективы для широкого краткосрочного внедрения. Вероятный платежеспособный спрос на эффективную систему регистрации и мониторинга на основе токенов для использования метров квадратных, использования энергии и расходных материалов, таких как еда и напитки, гарантированно будет высоким. Это естественное продолжение предоплаченных кредитных карт, которые действуют как интеллектуальные card pass в здание, и модели Hub для гибкого использования пространства. Стоимость вряд ли будет высокой, и понесенные затраты на разработку будут распределены на очень большое количество транзакций. Кроме того, у гибридных токенов, предлагающих комбинацию utility (использование пространства) и прибыли (доход и / или капитал), многообещающее будущее. Примеры включают частное жилье, где гибридные структуры аренды / покупки частично финансируются за счет гибридных токенов, и общественные объекты.

Секьюритизация и транширование долга

Долговые рынки — это область, в которой большое внимание уделяется токенизации ценных бумаг, в том числе долговым рынкам коммерческой недвижимости. Смарт-контракты на основе блокчейна могут стандартизировать форматы данных и значительно снизить административные расходы по обслуживанию долга. Это приведет к тому, что станет доступной более доступная информация для оценки ценных бумаг, обеспеченных активами в сфере недвижимости. Это многообещающая область.

Токенизационные фонды

Это должно стать успехом для токенизации. Промежуточные правовые структуры уже созданы и хорошо изучены. Это уже фракционированный рынок с долгой историей спроса как на первичный выпуск, так и на вторичную торговлю. Фонды, скорее всего, уже будут регулироваться, как и любой security токен. Затраты на традиционное привлечение первичного капитала очень высоки, а токенизация — это способ сокращения затрат в то время, когда вознаграждение управляющих составляет высокую долю прибыли инвесторов. Этой очевидной возможности необходимо уделять больше внимания; если спрос на этот продукт будет подтвержден, за этим может последовать рынок токенизации крупных единичных активов.

Вместо итогов

Проблема для сторонников токенизации единых активов заключается в том, что необходимо одновременно принять два радикальных изменения. Во-первых, должен быть выраженный спрос на дробление отдельных активов недвижимости. Свидетельства этого в лучшем случае отрывочны и не показательны. Во-вторых, участники рынка должны чувствовать себя комфортно с блокчейном, цифровой основой токенизации. С этим связаны стоимость фракционирования и стоимость токенизации. На многих земельных рынках дробление требует создания промежуточной структуры, поскольку прямая собственность на землю не может быть разделена на множество частей. Даже если это не так, необходимо достичь соглашения о контроле над дробными активами. Для обеспечения уверенности и контроля рисков, не говоря уже о соблюдении нормативных требований, имеет смысл воспроизвести существующие структуры, которые, как было доказано, управляют дробными инвестициями. В глобальном масштабе это компании с ограниченной ответственностью или LLC, партнерства, трасты или специализированные договорные системы.

Мы можем предложить, как долговые контракты также могут быть подходящими для токенизации. Контрактные структуры, контролирующие долговые инвестиции, достаточно стандартизированы банками и другими сторонами, и различные структуры свидетельствуют о выраженном спросе на дробление этих активов (хотя бы в качестве ступеньки к созданию диверсифицированных пулов). Вполне возможно, что более крупные активы (Эмпайр Стейт Билдинг и другие), которые уже хранятся в структурах фондов, будут успешно токенизированы; также может существовать альтернативный рынок социального воздействия или общественных активов, на котором регулирование инвестиций и риск / доходность не являются основными движущими силами. В заключение, токенизация предлагает захватывающие возможности для рынка инвестиций в недвижимость. Однако он находится на ранней стадии своего развития, и для разработки и принятия заявок на недвижимость потребуется время.

Существует явная опасность того, что инновации будут отброшены на годы и, возможно, на десятилетия, если внимание будет сосредоточено исключительно на цифровом дроблении отдельных активов (Фракционирование), спрос на который ограничен, экономика неубедительна, а препятствия значительны. Фонды и долги предлагают немедленные возможности для повышения доверия к токенизированным приложениям по недвижимости; служебные токены для пользователей зданий и гибридные токены для совместного владения жилым сектором и общественные активы могут последовать за ним; и со временем может произойти некоторая успешная токенизация трофейных активов. Однако массовый рынок для дробления отдельных активов коммерческой недвижимости может оказаться долгим для развития планируемых ожиданий.

Join the chat — https://t.me/joinchat/AAAAAE84vCXg5PK-VpHADg

Sergey Golubev (Сергей Голубев)

Crynet Marketing Solutions, EU structural funds, ICO/STO/IEO projects, NGO & investment projects, project management, comprehensive support for business